湖里万达是商城,还是“伤城”?
发布时间:2020-08-08 20 来源: 互联网

   台海网5月31日讯 据东南网报道,万达商业地产,不仅建造一座城,还创造了一批蒙神。
 
   曾经这里鼓乐齐鸣,锣鼓喧天,红旗招展,说是要在这里修筑一座城,创造一个商业奇迹,无数投资者抱着真金白银,争相下单,仿佛迟了一步就跟不财神的步伐了。
 
   这个就是湖里万达广场,当年万达网站上宣称厦门湖里万达广场是大连万达进入厦门的首个项目,是继福州金融街万达广场后,大连万达再次加大海西经济区投资的重点项目。作为大连万达布局海西的又一力作,在政策频现的2010年,面对市场的风云突变,湖里万达广场销售逆势飙红。
 
   7月23日开盘,6个月时间多次推盘,次次热销,湖里万达广场奏响了厦门销售最华美的篇章,随着12月26日全商务办公产品完美收官,该项目成为2010年厦门房地产市场“销售面积、销售套数、销售金额”三冠王,同时荣获2010年厦门“城市综合体标杆”和“年度销售冠军”两项殊荣,成为厦门房地产标杆项目。客户用脚投票,再一次印证了万达广场强大的品牌魅力。
 
   然而,2年过去了,万达印证了成就一个自己的神话,却把神话的追求者无情地放在了现实的盐碱地上,目前,厦门58同城等诸多房产网站上挂出公寓招租信息显示,原先1套58万的精装公寓,(配置了灶台,抽油烟机,热水器,马桶等)目前的租金为1100~1300元不等,基本上是10层以下1100,20层以下1200,20层以上1300元。如果里面配套设施齐全,基本在1800元左右。
 
   随着今年岛内出租房价格不断上涨,这个价格与岛内其它地方相比,简直就是白菜价格。
 
   笔者随便问了一下中介,问该公寓出售情况如何,目前,单套出让价格在68万左右,但是基本上是有价无市。这个也难怪,算一笔经济账就明白了。
 
   第一、以出租计算,前提不计通货膨胀,不涨租金,连续不间断出租。以中间楼层出租1200元/月为例,据此计算,大概需要40年(483.3个月)才能收回投资。
 
   第二、以一年定期储蓄利率(3.5%)计算,58万元存银行,40年回报率为:230万。
 
   第三,以目前通货膨胀率(4.5%)计算,58万元资产,40年后折现价值为:337万。
 
   第四,以贷款利率计算(7.05%)首付50%,20年贷款,计算,58万资产,首付29万,贷款20年,采用等额本金法:每月需要偿还本息:2257.08元,20年还款总额541699元。计算总货币支出:831699元。
 
   按上面4种算法,如果你什么都不做,把钱存银行,那么40年后,你将有230万。如果你只租不卖,那么你要40年才能收回本金,不计利息。如果你命苦一点,还是贷款的,那么你不仅不赚钱,还要倒贴24万。
 
   或许你会说,目前通货膨胀得厉害,反正是负利率,最终可以通过通货膨胀来保值。问题是未来经济的远景一定不会出现5%通货膨胀,因为经历了08年金融危机,10年欧债危机之后,各国政府的资产负债率已经很高了,包括我们的政府,已经没有能力再进行一轮财政扩张,未来一定是要勒紧裤腰带,逐步去除债务化的过程,在这个过程中,经济速度会放缓,甚至会出现一点通货紧缩的趋势,负利率的时代很快会过去。到时候,那些购入商业资产抵御通胀想法的人,在正利率时代,将面临着高负债,低资产回报率的困境,从而出现损失。

   还有就是笔者了解了一下,湖里万达周边的交通情况,多数公交是东西走向的,多数站点位置在湖里区域内,而到思明区的公交几乎没有,或者需要转乘。而思明区目前是就业者主要聚集的地方。因为公交体系的不合理,导致了目前商业不旺,居住人少的情况,加上万达超前的商业布局,目前周边的楼盘因为楼价过高,销售和入住稀少,周边又是一圈城中村,存在不少安全隐患,这也导致去那边居住的人就更少了。综上原因,导致万达目前“售货员比顾客多,物业人员比住户多”的奇观。万达所谓的商业神话,只不过是成就了自己,套牢了多数追随它的投资者。(文/蔡燕香)

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