长三角楼市遭遇多重利空
发布时间:2020-08-08 20 来源: 互联网

   

 “我们的产品以中高档为主,目前销售情况不理想,也在酝酿价格下调,但是又怕老业主维权问题引发不稳定因素,年初制定的目标现在很难完成。”上海一中型开发企业副总裁无奈地对记者说。

  事实上,这已经成为开发商的普遍心态。近日,景瑞地产位于江苏太仓的项目因为降价幅度将近2000元/平方米而遭到了众多老业主的抗议。无独有偶,位于上海嘉定区的龙湖郦城也因直降30%遭遇老业主的维权。与此同时,业界传言闵行星河湾项目从4.5万元单价直降至3.5万元,降价幅度高达20%。

  尽管如此,多位业内人士仍证实,一些负债率高的大型房型已经开始筹划降价,长三角楼市或将拉开降价大幕,在售新盘的优惠数量和幅度都将增大。

  降价的代价

  一片狼藉的售楼处、抗议条幅、表情愤怒的购房者。由上海景瑞地产股份有限公司开发的江苏太仓荣御蓝湾在9月底进行了一次为期15天的价格调整,因降价幅度过大遭到早前购买业主的不满。数百名业主从10月开始,多次前往该项目在太仓和上海两地的公司进行集体抗议。

  今年6月买了荣御蓝湾的陈先生是其中的一个业主,一套单价7900元/平方米的公寓房,现在卖5800元/平方米。“辛辛苦苦筹钱买的房子,几个月后突然蒸发20万元,这实在有点难以接受。”陈先生告诉记者。

  吴先生也是其中一位代表。为了准备结婚,今年6月他在荣御蓝湾购买了一套总价73万的公寓房,当时均价约7900元/平方米。但到了9月,该项目打出广告,大幅度降价,他所买房子的同质房源,均价降到5800元/平方米。

  从9、10月份数据统计以及上海“十一”期间的房展会数据来看,开发商原本计划9、10月份通过加大供应量抢占市场份额的策略并未奏效。在刚刚过去的黄金周,楼市成交惨淡,传统的“金九银十”未能改变楼市的低迷局面。面对惨淡销量,相关分析人士指出,传统的销售旺季却成交不旺,必将加剧开发商的资金饥渴,从而推动房价拐点的出现。

  全球五大行之一第一太平戴维斯发布的三季报显示,上海一手商品住宅第三季度成交量环比下降12.9%,成交价格保持稳定,均价为人民币22148元/平方米。第三季度,每平方米人民币4万元以上的一手公寓销售量同比下降5.3%至656套。第三季度,每平方米人民币4万元以上的一手别墅销售量同比下降38.5%至107套。另外,在开发商层面,今年第三季度,共有14块住宅用地成交,平均溢价率进一步下跌至15.4%,反映出开发商更浓厚的观望情绪。

  “无论拐点是否出现,不可否认的是,目前,各类房价下降、楼盘打折信息已不鲜见,但这样的价格优惠,在促成部分成交的同时,也加大了购房者的观望情绪。很多购房者选择继续等待,他们更愿意相信11月和12月将有更低的价格出来。而在观望中,楼市的滞销状态也将延续。”上述上海中型开发企业副总裁认为。

  雪上加霜

  对于长三角房地产市场而言,目前遭遇多重利空因素。其中,房贷利率的提高直接导致刚性需求者降低买房意愿。

  上海万利地产董事总经理李滨认为,房贷利率尤其是首套房贷利率提高,对于自住需求购房者影响较大。首套房贷基本上都是自住性的合理需求,对价格敏感,对于贷款的利率水平比较在意,如此上浮贷款利率,对于“刚需”们来说,会抑制或延缓一部分合理需求的释放,市场上观望气氛将进一步加重,对于低迷的楼市来说无疑雪上加霜。楼市的直接反应将是市场交易量进一步下降。

  以上海为例,一手房市场低迷,区域同类产品竞争激烈,成交量的日益萎缩迫使部分房企销售压力加大。这些上海外围乃至周边案例的大幅降价,极有可能引发区域同价位产品竞争更加激烈,降价压力逐步向二手房市场传导。

  记者从上海中原门店最新的反映情况来看,低端房源新增挂牌量减少,而需求表现相对刚性,整体议价空间仍维持在2%~3%之间,但局部区域也有个别急需现金的置换类房东,最大议价空间由原来的5%扩大至10%,从而吸引快速成交。

  “面对一再打压的市场,越来越多的品牌房企开始主动调整。预计政策面继续从紧的情况下,年底之前还将有更多的房企加入降价行列,尤其是追求业绩的上市房企。”李滨说。

  在开发商层面,以高端住宅著称的绿城中国,在经受了各种质疑之后,被迫提出了“狠抓销售”的策略。绿城副董事长寿柏年表示:“接下来,我们会给老客户一些优惠,新盘会合理定价,老盘会灵活销售。”

  标准普尔近日公布了一份针对中国地产开发商的压力测试报告,将绿城中国、合生创展、上海证大等6家房地产企业列入“扛不住”销售下降影响的名单,并预测房价在一年内将下调10%。显然,一场市场的调整不可避免。

邱桂奇 上海报道

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