没有热抢只有探底,“双12”北京3宗地又是底价成交
发布时间:2020-05-31 06 来源: 互联网

临近年底,北京土地市场集中出让,底价成交已成常态。


12月12日,北京出让3宗地块,最终全部以底价成交,总金额81.68亿元。值得关注的是,3宗地块中不乏性价比较高的热点地块,却仍未扭转土地市场“寒流”。


随着土地市场遇冷,越来越多的不限价商品房地块回归市场,却无法成功刺激房企拿地的神经。业内人士认为,年底大多数房企意在保现金流、冲业绩、上交业绩报表,心思不在土地上;但是,仍有房企看准时机抄底补仓。


宅地虽优质,成交难逃底价


年底,北京土地集中成交。12月12日,北京成交了1宗房山区限竞房用地及2宗石景山区商业用地,建筑面积合计约为62万平方米,总成交金额81.68亿元。


其中,2宗石景山区的商业用地位于首钢园区东南区,位置相邻,均由首钢以底价摘得,成交金额为39.68亿元,建筑控制规模分别为13.84万平方米、10.04万平方米,楼面价不足2万元/平方米。


值得一提的是,此前市场关注的房山良乡的住宅地块由于仅获得1次网上报价,被中骏以42亿元的底价获得,被业内认为是抄底之举。该地块建筑面积约为38.11万平方米,商品住房销售均价不超过35344元/平方米,楼面价仅为11369元/平方米。


对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为,临近年底,大部分企业的资金压力较大,虽然房山良乡地块的位置、体量及容积率都不错,但报价企业依然较少,导致底价成交。


张大伟分析称,在土地市场评价拿地价值,主要看的是土地成本占销售价格的比例。一般来说,50%以内肯定可以盈利,超过50%则要结合综合情况看。从北京已经成交的106宗限竞房住宅地块看,土地成本占销售价格的比例在40%以内的地块只有10宗,40%-50%的地块有16宗,50-60%的地块有25宗,超过60%的地块有54宗。


此次,中骏获得的房山良乡住宅地块,这一比例为30%,跌到了北京限竞房的历史最低点,甚至低于区域内2017年12月出让的共有产权项目金悦嘉苑14776元/平方米的楼面价。“成本优势意味着未来的腾挪空间更大。”张大伟说。


从目前看,北京12月已出让的5宗土地均以底价成交。中指研究院统计显示,11月,北京各类用地平均溢价率为1.91%,环比降12.56%,同比降 9.85%。其中,住宅用地溢价率为1.93%,环比降14.09%,同比降13.96%。


不限价商品房地块回归市场


年底,不仅限竞房土地的溢价空间少,不限价的商品房用地同样面临这一问题。


12月5日,北京丰台区长辛店镇辛庄村A-46地块以底价成交,这块地只有金茂、保利首开联合体报名参与,但金茂并未参与报价,最终,首开+保利以26亿元底价获得,楼面价仅为3.17万元/平方米。


在11月,不限价的地块同样如此遇冷。11月20日,石景山古城南街不限价地块在竞拍前仅获得中海+首钢一家联合体报名,最终以51亿元底价成交。该地块折合住宅起始楼面价约为41943元/平方米。


对此,诸葛找房分析人士认为,受到楼市调控政策收紧与融资难度加大的影响,开发商拿地的步伐开始放缓。与此前情况不同,即使是不限价地块,也难以刺激房企拿地的神经。  


值得关注的是,51亿元的石景山古城南街不限价地块,是2019年北京成交的第13宗不限价商品房住宅地块。


据张大伟介绍,之前三年,北京已累计成交的13宗不限价住宅地块,合计建筑面积供应为156万平方米。从成交周期看,2017年没有成交,2018年只有1宗成交,2019年到现在成交了12宗。可以看出,不限价地块正在逐渐成为主流供应。


如果按土地招拍挂成交计算,2019年商品房住宅地块合计成交了32宗,其中不限价商品房住宅地块12宗,占比37.5%。如果按土地挂牌时间计算,从2019年1月1日开始,北京合计挂牌新增商品房住宅地块29宗,其中不限价商品房住宅地块15宗,限竞房商品房住宅地块14宗。


从趋势上看,2017年到2018年,限竞房的土地供应占大头;到2019年,北京已转变为限竞房与不限价商品房住宅各一半的土地供应节奏。


土地市场接近收尾 土地溢价空间探底


中原地产研究中心统计数据显示,截至今年12月10日,北京土地成交了1557.91亿元,同比下降0.04%,平均楼面价为19435元/平方米,同比下降1.02%;位居城市土地成交总额的第四位。如果算上今天成交的3宗地的81.68亿元,共计1639.59亿元。


诸葛找房分析人士称,北京至今未完成2019年全年供地计划。截至11月底,北京市主城四区均未达到供地下限,海淀区供地下限完成率仅为23%,近郊的多数区域住宅用地实际供应量也不足。


从土地溢价率看,下降也较为明显。中指研究院数据显示,今年1月-11月,北京市各类用地平均溢价率为10.26%,比上年同期下降3.63%。其中,住宅用地溢价率为11.14%,比上年同期下降4.66%。而12月,土地市场的溢价空间仍在探底。


在土地市场中,国企成为主角。中指研究院数据显示,今年1月-11月,中海地产拿地总金额最高,达207.5亿元,华润置地以138.7亿元的金额位列第二位。11月,拿地金额排在前列的房企包括中海、首钢、招商蛇口、山西交控等。


此次中骏抄底房山良乡地块,也给民企带来了底气。据悉,中骏前11个月销售额已达成700亿目标,没有销售压力。11月19日,中骏以总价59.4亿元击败建发、正荣、平安、金茂、旭辉等12家房企,竞得厦门岛内湖里一宗地块,溢价率为30.12%。


在业内人士看来,今年北京的土地市场几乎接近收尾。时值年底,很多房企的心思不在土地上,而更在意如何保证现金流、冲击业绩,以期上交一个良好的年终业绩报表。


新京报记者 袁秀丽

编辑 王海亮 校对 李立军

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