一线城市“刚需”不欢迎楼市新政坚持原有政策
发布时间:2020-05-19 06 来源: 互联网

  出于降低要素价格,支持大众创业、万众创新的战略,实现产业结构转型的考虑,一线城市应坚持原有的调控政策
  
  3月30日,央行、银监会降低二套房贷首付比例至40%,财政部将二手房营业税免征期从5年降到2年,政策超出预期,业界一片欢呼。据说在深圳,有的开发商连夜开会,上调新盘预售价格,有的二手房业主直接将挂牌价提高了10万元,笔者身边的朋友则扼腕早该出手买房了,这就是重磅利好政策在深圳这个楼市风向标接地气的体现。
  
  货币、税收政策“双箭齐发”,意在消化二三四线城市堆积如山的房地产库存。谁都知道房地产库存压力山大,但没有一个权威的数据告诉公众库存到底有多少。国家统计局披露,2014年末,商品房待售面积62169万平方米,比2013年末增长了26%,比3年前的2011年增长了2.2倍,相当于2008年的销售面积。但是,这仅仅是在建的部分,已出让未建设的项目也很多。根据住建部政策研究中心主任秦虹的统计,在建房屋中90%的部分未卖出去,大概可以解决1.5亿人的住房问题,这还没有包括已出让、未开发的土地。
  
  若库存压力不减,地方政府债务就难以缓解,不仅地方政府无法配合基建投资,财政和银行风险也不容小觑。从这个角度看,二三线、三四线城市,在过去好大喜功地出让了过多的土地,但人口吸附能力不足,无效库存不知不觉就到了压顶的状态。因此,无论如何,都要想方设法去解决这些地方的房地产问题。无论是3月27日强力控制土地供应、改变规划条件等,还是超预期地降低二套房贷首付比例、缩短营业税免征期等,笔者认为都是应该的。
  
  但同时,别忘了,前不久结束的“两会”上,李克强总理在答记者问时明确指出,2015年房地产行业和市场管理要“因地制宜、因城施策”。目前,别看二三线、三四线城市房地产在泥潭里难以自拔,一线城市则是另一番“红火景象”,以深圳为例,简单价格计算,深圳2月份的新房价格已经创新高了,达到绝无仅有的28000元/平方米,原来认为的边缘区域,如龙华、宝安中心区等,目前的新房价格已经在3-4万元/平方米。而二手住房火爆一点也不亚于新房,根据中联地产成交系统数据的统计,2014年深圳二手住宅成交均价为26905元/平方米,创下历史新高,同比大幅上涨20.8%。
  
  接下来,马上就要到了国家政策在地方“落地”的时候了,笔者身边的一些朋友也在打听,深圳何时出细则。笔者认为,从全国楼市整体来看,要退出2011年以来的打压性楼市政策,全面转向促进自住性和改善性住房需求。而且,从支持改善性需求的角度看,无论是降低首付成数,还是降低营业税税费,都是利好的。
  
  但是,2014年四季度以来,随着降息、降准、公积金等重磅政策的推出,一线城市全面回暖,住房价格均创出新高。而且,相比二三线、三四线城市来说,无论是需求之刚性,还是需求之急迫,都更加强烈和明显。因此,一线城市楼市的需求本身对于政策反应的弹性很足,加杠杆、降低交易成本等等直接浇油的政策,无疑会加剧房价上涨的趋势。而且,这会让本欲偃旗息鼓的投资需求重返市场,这与国家去库存的本意不相符,也与一线城市降低要素价格,支持大众创业、万众创新的战略不相符。
  
  因此,笔者建议,在落实3·30楼市新政时,要全面贯彻李克强总理“因地制宜、因城施策”的楼市政策指示,出于解决一线城市刚得不能再刚、嗷嗷待哺的住房需求,出于降低要素价格,支持大众创业、万众创新的战略,实现产业结构转型的考虑,一线城市应坚持原有的调控政策。
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